房地产产权变动法定公证制度研讨

　　公证制度是我国的一项重要法律制度，社会经济生活的发展和法制进一步健全，决定了公证制度将在我国建设社会主义市场经济体制的过程中发挥更为重要的作用。特别是我国房地产市场存在着诸多问题，其主要根源在于法律法规的不完善。完善法律法规，规范房地产市场，保护消费者合法权益的最佳方案是房地产市场的公证制度化，它既有利于杜绝房地产纠纷，确保房地产合同的履行，又是与国际房地产市场接轨的需要。下面将谈以下几点房地产变动法定公证制度的探讨。

　　司法部、建设部联合发布的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》[1991]117号中规定，以下几类事项必须办理公证：

　　房屋继承，应当办理“继承权公证书”;

　　遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证;

　　房产赠与应当办理“赠与公证书”;

　　涉外和涉港澳台的法律行为，必须办理公证证明。

　　《房屋登记办法》第九十二条第二款规定，房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。这是房屋登记工作中的风险。

　　一、我国房地产交易活动中的欺诈侵权现象比较常见的有：

　　1?出让方不履行房产过户义务，使受让方在足额交付房款后迟迟不能得到《房屋所有权证》。

　　2?私自出让共有房屋，侵害他人利益。

　　3?夫妻关系存续期间，一方以自己的名义或私下买入的房产，离婚时未作分割，离婚后擅自进行处分。

　　4?为达到独自继承或者多分得遗产的不法目的，故意隐瞒法定继承人的真实情况，甚至使用威胁，利诱等手段迫使权利人签订对其有利的遗嘱或赠与书(赠与合同)。

　　这些欺诈侵权现象都是民事法律调整的范围，为防止这些欺诈侵权的行为发生，减少房屋登记工作中的风险性须在从事法律服务的公证机构进行公证，因此，公证机构出具公证书的前提是所证明的法律行为和法律事实具有真实性与合法性，从而在源头上避免可能发生的纠纷，防止登记过错风险，又在很大程度上减轻登记人员的工作压力和提高工作效率。

　　因此，房屋登记机构和公证机构应当总结长期以来在房屋登记、房屋公证方面的经验、教训并吸收房屋登记公证理念，研究房屋登记机构和公证机构涉及房屋的活动，这对引导当事人自觉运用公证手段，保障房产交易安全，维护自身合法权益必将发挥积极作用具有重要意义，同时也为当事人履行房产交易合同和正确处分房产权益提供了一条安全、便捷、高效的途径。

　　二、房屋登记要注意的公证书问题

　　现在公证机构的公证书大量的被房屋登记部门采纳使用，有的人为了非法目的制造假公证书，有的公证书是真实的，但并不表明房屋产权变更已经成立。趁这次机会将房屋登记工作中要注意的公证问题向大家提示和研讨：

　　1?在办理房屋遗嘱过户登记中，按继承法规定，公民可以立遗嘱处分个人财产，继承从被继承人死亡时开始。因此，首先是公民没有死亡时他的遗嘱是没有生效的，不能在遗嘱人未死亡时凭他的遗嘱公证书办理过户登记。其次是即使遗嘱人已经死亡，但是他的遗嘱的有效性，他是不是还有有效遗嘱，他的遗嘱中处分的财产的合法性都是特定的，只有进行继承才能得到落实。这时的进行继承应当是死者的所有法定继承人参加，让死者的所有法定继承人知道遗嘱内容，对无争议的通过办理遗产过户登记，如果法定继承人之间对遗嘱的效力提出异议，则继承人应当向有管辖权的人民法院提起诉讼，由法院对案件进行审理依法做出继承结果的判决后，凭法院的判决书到房地产管理机关办理遗产过户手续。

　　2?关于未婚声明公证书性质，我国婚姻法于2001年修订。修订前公民的婚姻状况可以由其工作单位等部门出具证明，在单位证明的前提下公证处可以办理未婚公民的未婚公证书，修订后，根据相关规定司法部通知停止办理公民的未婚公证书，但可以办理未婚公民对未婚做出的声明书公证。未婚声明书公证只是证明声明书上声明人的签名属实，并不是公证证明他未婚，对此，我们在办理房屋登记时须申请人提交相关未婚证明材料，结合他提供的材料来判断当事人是不是未婚的状况。

　　3?关于涉及房屋的委托公证书。委托是委托人授权受委托人代理办理有法律意义的民事事项的单方法律行为。大量的委托公证是因为委托人由于时间或自己在外地等原因不能亲自进行房屋涉及的事项而委托，但公证处经常发现有的委托其实是委托人已经将房屋卖给受托人，但采取委托方式，买房人今后就用委托人的名义再进行卖房，以此规避一次税费和从中获取差价利益。这些受托人往往是房屋中介，目前公证办理中还没有有效的办法杜绝，因为在告知委托法律含义后委托人仍然要申请办理公证。这些问题需要公证机关、房管部门，税务部门等共同协商解决的问题。

　　三、房管部门按有关规定办理房产登记

　　(一)继承房产，应当持公证机关出具的“继承权公证书”和房屋所有权证、契证到房地产管理机关办理房屋所有权转移登记手续。

　　遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”，以及房屋所有权证、契证到房地产管理机关办理房屋所有权转移登记手续。

　　处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签定遗产分割协议，经公证后到房地产管理机关办理房屋所有权转移登记手续。

　　对遗嘱内容有争议，经协商不能达成遗产分割协议的，可向人民法院提起诉讼。房地产管理机关根据法院判决办理房产所有权转移登记手续。

　　办理房产公证事项，除证明遗嘱、赠与书或委托书等单方法律行为，可以在遗嘱人、赠与人或委托人住所地公证机关申请办理外，其他应在房产所在地公证机关申请办理。

　　经公证证明后需办理房产所有权转移、变更登记手续的，应当在出具公证书之日起二个月内，到房地产管理机关申请。逾期提出申请者，应向房地产管理机关说明理由，房地产管理机关视情况予以办理。

　　(二)办理未达法定婚龄的未婚公证和已达法定婚龄的未婚声明书公证，当事人通常需要向公证处提交身份证件、户口本、草拟好的声明书等：办理离婚后未再婚的声明书公证，通常需要向公证处提交身份证件、户口本、离婚证明(包括离婚证或离婚调解书、判决书等)以及草拟好的声明书等：办理丧偶后未再婚的声明书公证，通常需要向公证处提交身份证件、户口本、结婚证、配偶的死亡证明以及草拟好的声明书等。并且，按照我国相关规定，当事人在上述声明书中应当表明“本人保证上述声明完全真实，如有不实，愿承担一切法律责任”。

　　(三)房产委托行为，是房产所有权人(委托人)将办理与房产有关的事务，或者实施与房产有关的法律行为(买卖、出租、抵押等)的权利授与受托人的意思表示。房产委托行为又称房产授权委托行为。房产所有权人申请办理房产委托公证，其房产委托行为必须采用书面形式。因此，房产委托公证又称房产委托书公证。涉外房产委托公证，首先需要委托人出具一份经所在国公证机构公证的授权委托书，如该授权委托书为外文，还需附有中文译本。然后需经中华人民共和国驻该国使馆认证。授权委托书内容应包括委托人及受委托人姓名及证件号码、委托事项、详细的房屋坐落等相关信息，再将经公证的授权委托书原件、我驻外使领馆认证书原件及委托人身份证明复印件等寄回受委托人手中。如这套住房为房改房，受委托人还需持这些文件到所管辖的房改办办理房改房出售的相关手续。然后受委托人可持这些文件与房屋所有权证、国有土地使用证到房地产管理机关办理房屋转移手续。