逾期交房赔偿违约金仲裁代理词
尊敬的仲裁员：
在接受委托后，我仔细询问了申请人，认真查看了其提供的证据资料，并多次去##小区实地调查，也向西安市气象局、陕西考古研究所调查了相关资料，尤其通过今天的庭审调查，对本案有了充分的了解，现就针对本案的焦点问题，发表如下代理意见：
一 被申请人在《华商报》的交房公告说明其承认晚交房达5个月之久;被申请人现在仍然不具备交房条件
1合同中的约定：
天然气接通，道路畅通，但至今没有达到以上条件
2法律的强制性规定：
住宅建筑规范明确规定房屋交付必须要竣工备案，那么交房的法律文件就是必须具备《工程竣工验收备案表》，这是强制性规定，合同法明确规定合同中违反强制性规定的条款无效。
3被申请人提供的证据
《工程质量竣工验收记录》只能证明工程质量“符合要求”，并不能证明房屋可以交付使用。
二考古不会导致被申请人逾期交房
城市房地产开发经营管理条例规定取得商品房预售许可证的前提是要具备《建设工程规划许可证》。根据陕文物发【1994】18号文件第一条的规定：各级规划建设管理部门在办理《建设工程规划许可证》之前，应先由文物管理部门组织进行考古勘探、调查或发掘工作，若无重大发现，经文物管理部门同意，方可发给《建设工程规划许可证》
申请人与被申请人签订《购房合同》的时间是2005年，被申请人在2004年就取得了《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》，这说明被申请人在2004年取得《建设工程规划许可证》之前考古行为就已经结束了。因此在签订购房合同后就不存在考古行为会影响工期的问题，也就不会因考古行为导致被申请人逾期交房。
被申请人提交的考古造成交房延期的三份证据：
1 两份《证明》属于证人证言，应该在证人出庭后经过质证后方可认定其效力，并且证人不能出庭作证要符合法律的规定才可以。
2 不能证明其停工是依法停工，应该有《停工通知书》与《施工通知书》才可以;
3 此证据不能证明考古行为与逾期交房有必然的联系。
三 关于不可抗力
《合同法》第一百一十七条规定：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《商品房买卖合同》第八条约定：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的。
1 被申请人提供证据证明的高温及风雨雪天气不属于不可抗力
1)高温及风雨雪天气是可以预见的，申请人提供的证据证明在施工期间的风雨雪天气和过去9年当中雨雪天气的平均值是基本持平的，因此作为被申请人是可以充分预见;
2)如遭遇不可抗力，被申请人应该根据双方签订的合同约定在发生之日30日内容通知申请人，申请人没有接到过被申请人的任何通知。
2考古行为不是不可抗力
1)考古行为可以预见
《文物保护条例》、《陕西省文物保护条例》都规定了文物保护的重要性，而且在陕文物发【1994】18号文件第一条的规定：各级规划建设管理部门在办理《建设工程规划许可证》之前，应先由文物管理部门组织进行考古勘探、调查或发掘工作，若无重大发现，经文物管理部门同意，方可发给《建设工程规划许可证》。《陕西省配合建设工程考古勘探管理暂行办法》第十四条规定：在本办法第三章规定范围内进行的建设工程或生产工程，由勘探办公室负责与建设单位签订文物保护协议，组织实施配合该工程的考古调查、考古勘探等工作，并在文物保护工作结束后，向建设单位出具《施工通知书》。这些条文中的规定说明考古是工程建设前必须进行的，是可以预见的，准确说不是可以预见，应当说是进行工程建设的都知道的一个常识。因此考古行为不属于不可抗力。
被申请人在2003年就与陕西考古研究所签订了《考古协议》对其开发的项目进行考古，这些充分说明被申请人对考古是明知的，并不是不能预见的。
2)没有通知申请人有考古行为，也没有提供证明
《合同法》第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
在合同签订以后，到被申诉人在《华商报》上登出交房公告时为止，被申请人没有通知过申请人有不可抗力的发生或考古行为的发生。也没有向申请人在合理期限内提供证明。
虽然被申请人提供了证据《告示》，但告知时间是在2006年4月6日，并不是其证明的考古行为发生之日的2005年11月6日之后的30日内。
告知的方式也不符合规定。
基于以上几点考古行为不是不可抗力，并且被申请人也没有依据不可抗力的法律规定通知申请人，向申请人提供证明，因此被申请人不能以不可抗力为由来免除自己应当承担的逾期交房的违约责任。
综上所述，申诉人购买的房屋现在仍然不具备交房的条件，并且考古行为不能作为逾期交房的理由。
以上意见望合议庭参考、采纳。
XXX律师事务所
律师：XXX
二〇〇九年八月十日
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