尊敬的审判长、人民陪审员：

现就本案发表如下代理意见，恳请支持采纳。

一、涉案合同合法有效，应该尊重当事人约定。本案当事人已经约定：赎楼费和其他实际发生的费用均由原告承担，被告是净得625000元。这是本案的关键事实也是市场交易惯例。

1、根据双方签订的合法有效的《房产买卖合同》第一条约定：“房产有抵押，买方已经核实产权相关文件记载信息”，即原告理应知道抵押情况。

2、据原告提供的证据《楼宇按揭抵押贷款合同》，原告不明知该套房产与其他两套房产共同抵押，不是事实，不符合常规常识。因该份合同第1.2条款明确写明：“专项用于购买城市主场公寓A座1411、2412、2413物业(期楼或现楼)。”第1.3条款写明：“贷款期限120个月。”而该合同签订的时间是2006年9月19日，那么显然，该贷款期限应该到2016年止。应该说，原告不知道银行有这么霸道，竟然不同意只赎回其中一套房产，而只同意捆绑赎楼。

3、根据双方签订的《房产买卖合同》第八条第五款明确约定：“以上税、费，双方约定由买方承担其中第(1)---(24)项税、费，买方承担第/项税、费”，即本案双方已经约定一切税费均，包括其他实际发生的费用均由买方承担，卖方无需承担任何税费。其中第(20)项就是赎楼费，第(24)项是其他(以实际发生的费用为准)。之所以约定其他实际发生的费用，就是预防没有想到的一些项目的收费情况。这也就是立法技术上的兜底条款。既然已经有明确约定，就应该严格按照约定办理。

4、认为赎楼是买方的责任，其实是一个误区。无论赎楼是哪方的责任，但缴纳赎楼费和其他实际发生的费用，按照合同明确约定，是原告的责任。

赎楼，就是付清卖方该物业的抵押贷款本息并注销抵押登记的行为。

赎楼费是按赎楼金额和担保方式来算的，赎楼有现金和担保两种，一般最多的是担保赎楼。担保赎楼收费是赎楼金额的1%，现金赎楼是2%以上。

赎楼所需资料：

卖方所需资料：

1、卖方身份证复印件;

2、房产证复印件;(有房产证才可赎楼)

3、抵押借款合同原件;

4、卖方供楼存折原件加密码;(银行扣款时用)

5、银行欠款清单;(业主去银行打印时，同时向银行提出书面提前还款申请) 　　6、产权查档单;

7、买卖协议;

8、公证委托书。

买方所需资料：

1、身份证复印件;

2、有资金监管的提供监管协议;

3、银行贷款承诺书。

显然，本案的赎楼绝对不是单方单方的责任也不是单方可以完成的。

二、根据合同约定，出现其他情况双方应该协商，而不应该解除合同。

此案合同第八条第四款约定：“如在合同正常履行过程中，因国家和地方政策原因，增设税费种类或提高税、费的，双方约定按以下第A种方式处理：A、买卖双方同意协商承担。”根据上述约定，双方应该协商处理，不应擅自单方解除合同。事实上，在协商中，被告同意承担另两套房捆绑按揭贷款的赎楼费用以及公证费，并已经通知中介公司中联地产的经办人蔡灿声;但原告又要求被告承担律师费，被告拒绝后，原告单方行使合同解除权，解除合同，导致交易失败。

如果原告真心想成交，完全可以也应该选择更好的解决办法：先将合同上已经约定的赎楼费交了，如果你认为你不应该交这么多(三套房产捆绑抵押贷款的赎楼费一共4000多元，一套只要交2000元左右)，认为全部要你交，不合理不合法，你完全可以履行合同后，行使撤销之诉或不当得利之诉。以多交的2000元左右为标的，向被告起诉，那该是多么简单而明了的事情。

本案目前的关键事实是：该套房产至今被告没有出卖，也同意重新与原告签订合同，继续将该房卖给原告;同时，被告已经代替原告交纳了三套房产的全部赎楼费，该房已经赎出。

三、本案合同已经被原告单方解除。合同法第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案被告方没有向法院或仲裁机构提出确认请求，自然不能抗拒合同被解除的结果。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条还对解除异议诉讼或仲裁的提出，作出了时间限制：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”

四、原告单方解除合同后，又主张对被告适用违约定金罚则，违反法律，违背最高院

公报公布的对全国法院具有指导意义的案例，违背相关司法解释，也有悖法理、常情、常理 。

(一)解除合同属合同法调整范围，应当适用合同法。《合同法》对解除合同的后果已有明确的规定，只能按照法律规定执行。根据我国合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”既然立法上没有给解除合同方适用定金罚则这种权利，合同上也没有这种权利，原告的这一诉请，不应支持。即使原告能证明其单方解除合同，符合同法第96条的相关规定，被告方也只能承担返还财产、赔偿损失的责任，而不能承担违约定金责任。

解除合同，是解除合同当事人之间因合同而产生的权利、义务关系的一种方式。按理论界的通说，在合同订立后、履行中出现法律规定或者合同约定的事由，合同当事人一方依照法律或者合同约定的条件程序，解除合同权利、义务关系的一种民事法律行为。它包括约定解除和法定解除二种形式，解除合同将产生如下法律后果，一是使得该合同的法律效力丧失;二是双方的财产回复到订立合同时的初始阶段;三是必须赔偿守约方的经济损失。

(二)适用定金罚则属于担保法规范范畴，应该适用担保法。《担保法》第五条规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。”《担保法》第二条规定：“本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置、定金。”由此可见，定金合同是担保合同的一种，它与所担保的基础合同二者之间形成主从合同关系。基础合同即主合同被解除后，其法律效力归于没有法律效力。按主从合同的关系，定金合同作为从合同也随所担保的主合同的无效而无效，由此，不能再适用定金罚则。因解除合同造成损失的，由过错方赔偿，支付定金的一方有权要求对方退还定金，当对方不退还定金时，其可以行使不当得利返还请求权。换言之，根据主、从合同的理论，定金合同也随其所担保的主合同无效而无效，如违约的当事人是收受定金的，则将该定金返还给支付定金一方，不再执行双倍返还定金的定金罚则。如违约的一方是支付定金的，在扣除赔偿因违约给对方所造成的损失，不包括可得利益的损失，其余部分应予以返还。

(三)最高人民法院公报(2010年第5期)公布了最高院(2009)民一终字第23号《最高人民法院民事判决书》，并在【判决摘要】中指出：“《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：‘合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。’合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。”最高院该份判决在判文中再次指出：“本院认为，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金。因此，对桂冠公司(一审原告)要求支付违约金的主张，本院亦不予支持。”该份判决严格按照合同法第97条的规定，判决违约方仅承担返还不当得利，赔偿损失的责任，而驳回了一审原告要求双倍返还定金以及承担违约金的请求。希望也相信贵法院能严格依法判决;希望也相信最高院公报公布的案例能对贵法院的判决有指导意义。

(四)最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十二条规定：“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。”本案发生三套房产必须捆绑一起赎楼的情况，可以认定属于意外情况。因捆绑赎楼，并不是法定的。如果银行能够通融，能够协商，完全可以只将其中一套赎回，但基于银行垄断经营的状况，作为按揭借款的个人，在其面前根本没有话语权。他说必须捆绑赎楼，借款人毫无办法。出现这种必须捆绑赎楼的情况，应该是双方当事人均没有想到的意外情况。根据上述司法解释，也不能适用定金罚则。

(五)第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。　　当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”即使本案被告有迟延履行的行为，也没有导致合同目的不能实现，故不能适用定金罚则;即使要适用定金罚则也应该根据其不履行合同的具体情况，即所占合同约定义务的比例适用定金罚则，不能全额适用。

原告的彻底解除合同的违约行为，不需要承担任何责任，还能得到双倍定金;而仅仅迟延履行合同的被告，却要承担双倍返还定金的责任。这应该是不需要专业知识就能做出的评判。

从专业角度分析，也只能得到同样的结论。

根据合同法第九十七条规定，合同解除后，非违约方为何不能要求违约方承担违约金或定金责任呢?

这个问题是合同法的核心问题之一。在大陆法系，合同的终止是指合同向着将来发生作用，而合同解除是溯及既往的发生效力，就像合同没有发生一样，一般要发生恢复原状的效力。而合同法第九十七条将大陆法系的终止和解除放在一起，并且整个合同法第六章用终止代替了合同的消灭。所以，我们理解起来就有困难。但有一点是明确的，不管是解除还是终止，合同约定的一些东西已经没有作用了，也就是非违约方要么继续保留合同的效力，要么解除合同。我国的合同法规定是可以要求违约方承担赔偿损失的责任，但是不能再根据合同要求承担原来约定的违约金了，因为很明显，要求解除合同一方已经不想保留合同的效力了，而违约金、定金都是在合同有约束力的情况下才能请求的。但要注意，有些条款还是不会失去效力的，如解决争议的条款，在合同无效的情况下它都是有效的。正是从这个意义出发，我国合同法将“合同的权利义务终止”列为第六章，而将“违约责任”平行的列为第七章，可见终止、解除与违约责任本身就不在一个章节中，不能混为一谈。

五、原告单方解除合同不符合《合同法》第94条的相关规定，无权单方擅自解除合

同。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

“(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

“(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

“(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

“(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

“(五)法律规定的其他情形。”

纵观本案，应该不能适用第(一)、(二)项。那么能否适用第(三)呢?第(三)项

明确规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，那么本案被告的主要债务是什么?无疑不是关于赎楼费那4000多元赎楼费之争，而应该是交楼义务，被告至今没有拒绝交楼的违约行为和意思表示，至今随时准备将房产交给原告;第二，什么是合理期限，原告在2010年8月29日与被告签订房产买卖合同，因4000多元赎楼费发生争议，原告2010年9月21日久起诉到法院，要求法院判令解除房产买卖合同，原告给了被告合理的期限吗?结论：被告即使没有迟延履行主要义务，原告也没有给被告合理的期限。所以，原告不能适用此项要求解除合同。那么原告能否适用第(四)项，即使是被告迟延履行，也不可能导致原告不能实现合同目的(如前述);是原告的擅自解除合同才导致合同目的不能实现。结论：原告也不能适用该项规定。

六、原告解除合同，属根本违约，理应承担定金不予退还的责任。

即被告已经收取的5万元定金，被告有权不予退还。事实和理由：

1、被告收到原告委托的律师邮寄来的《律师函》称“委托人现正式通知你方解除《房产买卖合同》，并保留追究你方法律责任的权利。”事实证明：原告已经解除合同，并向法院起诉，即实践了律师函的诺言。

2、根据法律规定和合同约定，原告既然已经解除合同，那么就应该为其解除合同的行为承担责任，该种责任就是无权要回已经缴纳的定金。

3、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十七条规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。”

七、原告还有如下违约行为：

1、没有根据《房产买卖合同》第九条，提供银行的贷款承诺书(函);

2、没有缴纳自己认为应该缴纳的涉案房产的相应赎楼费。

综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。

谢谢!

代理人 XXX

二〇一一年一月十一日