租赁合同纠纷的损害赔偿知识
租赁合同纠纷的损害赔偿知识
签好租赁合同，一方违约，导致另一方损失，该如何赔偿呢?本文主要分析租赁合同赔偿的相关法律知识。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。提供租赁物的一方当事人为出租人，使用租赁物的另一方当事人为承租人，被交付使用的财产为租赁物。租金就是承租人向出租人交纳的使用租赁物的代价。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
租赁合同的主要法律特征是：
1.租赁合同不发生标的物所有权的转移，而是转移标的物的占有权、使用权、收益权，承租方对其所租赁的财产无处分权。
2.租赁合同的标的物应是有形物、特定物和非易耗物。无形财产如专利、商标、版权等不能作为租赁的对象，种类物不能作为租赁合同标的物，易耗物不能在租赁期届满时将原物归还，也不能作为租赁合同标的物。
3.租赁合同是双务有偿合同。出租人和承租人都有自己的权利和义务，互为债权人和债务人。租金是承租人获得租赁物使用权的对价，承租人使用租赁物时，应当支付租金。有偿使用他人财产是租赁法律关系的本质特征之一。
(一)未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的损害赔偿
1.概述
承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，双方可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。仍然不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
根据《合同法》第219条，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
2.损害赔偿的范围
承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，承租人损害赔偿的范围为租赁物价值的实际减少数额。
3.损害赔偿的计算公式
●违约损害赔偿=租赁物价值的实际减少数额
4.损害赔偿的证据
承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以提交下述证据主张损害赔偿：书面租赁合同、专业机构做出的租赁物的价值评估、出租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的相关证据等。
5.损害赔偿的法律依据
《中华人民共和国合同法》：
第219条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
6.计算举例
1996年5月，吴某开办了一家建筑材料公司。为了方便开展业务，吴某于同年8月10日与本市某汽车租赁公司签订了一份汽车租赁协议，双方约定：吴某承租该公司富康轿车一辆，作为其商务及生活用车，租期半年，月租金3000元;租赁公司负担该车租赁期间的保险及正常维修费用。吴某的公司开工后效益很差，这时，吴某看到本市出租车生意十分好，于是他用租赁的富康轿车做出租车生意。由于富康轿车的使用过于频繁，导致出现机械故障。租期届满时，吴某将出现问题的该富康轿车交还汽车租赁公司。汽车租赁公司发现机械问题，将吴某告上法庭。最后判决吴某承担富康轿车的一切修理费用，共计15,000元。
(二)出租人未履行维修义务的损害赔偿
1.概述
承租人在使用租赁物的过程中，租赁物不可避免地会出现这样那样的问题。在正常使用过程中，租赁物出现问题需要维修的，出租人应履行维修义务。
出租人承担维修义务应当满足如下条件：(1)租赁物有维修的必要。有维修的必要是指租赁物已出现影响正常使用的情况，不进行维修就不能使用，出租人应对租赁物进行及时的维修，以保证其正常使用。(2)有维修的可能。有维修的可能是指租赁物损坏后能够将其修好以恢复或达到损坏前的状态，如果租赁物已彻底损坏，没有修复的可能，出租人的维修义务就转化为承担一定的民事责任的义务，如减少租金等。(3)有维修的正当理由。出租人的维修义务一般是在承租人按约定正常使用租赁物的情况下出现的租赁物的损耗，或者是由租赁物的性质所决定的对租赁物的正常的维护，如果是因为承租人的保管使用不善，造成租赁物损坏，出租人不负有维修的义务。如承租人租赁一架塔吊，因自己安装不符合要求出现了问题，不能使用，就要由承租人自己负责重新进行安装。
维修租赁物，既可以由承租人提出，也可以是出租人主动作出的。在租赁关系存续期间，租赁物出现问题，需要修理的，承租人可以向出租人提出修理的要求，催告出租人在合理的期限内对租赁物进行维修。该合理期限应当根据租赁物的损坏程度、需要维修的紧迫程度及出租人的维修能力等具体情况确定。出租人应当在承租人提出的合理期限内，履行对租赁物的维修义务，以满足承租人使用租赁物的要求。
如出租人拒绝维修或因为其他原因不能在合理的期限内对租赁物进行维修的，承租人可以自行修理。由于对租赁物的维修是出租人的义务，出租人未尽其义务，由承租人代为履行的，由此支出的费用应当由出租人负担，承租人已经垫付的，有权要求出租人偿还或者从租金中扣除。
无论是出租人对租赁物进行维修，还是承租人对租赁物进行维修，影响了承租人对租赁物的正常使用收益的，承租人有权要求出租人相应地减少租金或者延长租赁期限。
2.损害赔偿的范围
出租人未履行维修义务的损害赔偿应当包括维修费用和承租人未能正常使用租赁物而丧失的价值。
租赁合同单方面解约赔偿案例
上海市第一中级人民法院
民事判决书
(2001)沪一中民终字第1405号
上诉人(原审被告)上海新顶顶鲜超市有限公司。住所地：上海市斜土支路11号。
法定代表人徐金全，董事长。
委托代理人徐威、姜志明，上海市中和律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)上海市振华外经职业技术学校。住所地：上海市福山路90号。
法定代表人陈扬兴，校长。
委托代理人於炯、徐国华，上海市四维律师事务所律师。
上诉人上海新顶顶鲜超市有限公司(以下简称新顶顶鲜公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院(2001)浦民初字第2120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2001年7月3日受理后，依法组成合议庭，于2001年7月26日公开开庭审理了本案。上诉人新顶顶鲜公司之委托代理人徐威、姜志明，被上诉人上海市振华外经职业技术学校(以下简称振华学校)之委托代理人徐国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，1997年6月13日，振华学校与上海百佳超市有限公司(以下简称百佳公司)签订了《场地租赁合同》一份。合同约定，振华学校将本市福山路90号底楼建筑面积约为950平方米的经营场地出租给百佳公司经营使用;租赁期限为15年，自1997年8月1日起至2012年7月31日止;每三年为一个租赁段，共分为五个租赁段，其中第一个租赁段年租金人民币641,487.50元，第二个租赁段年租金人民币705,636.25元;承租人应按每季度一期支付租金，具体为每年的2月5日、5月5日、8月5日及11月5日各付一期租金;承租人于每一个租赁段期满前六个月，以书面通知出租人按《场地租赁合同》续租下一个租赁段;如承租人未于指定期前发出通知给出租人，则《场地租赁合同》于该租赁段届满而立即终止合同，双方均不可要求任何损失赔偿;如承租人违约，须向出租人赔偿，赔偿数额应按从终止日期到合同期满的实际天数，按每天每平方米“标准赔偿金”的标准支付赔偿金;“标准赔偿金”=承租人实际已支付租金总额÷租金支付的总天数。合同成立后，租赁双方最初几年均能按合同履行自己的义务。2000年11月起，百佳公司因股权转让，公司名称变更为新顶顶鲜公司。第一租赁段期限届满后，新顶顶鲜公司仍实际承租振华学校的场地，并向振华学校支付了第二租赁段的2000年8月1日至同年12月31日期间的租金。2000年12月12日，新顶顶鲜公司向振华学校发函表示，新顶顶鲜公司经济发生严重亏损，承租场地所设的福山店已无法继续经营，将于近日停止营业，望与振华学校协商善后工作。当月15日，新顶顶鲜公司即停止营业，并于2001年1月撤离场地，将所租场地交还振华学校。事后，因双方对违约责任意见不一，故振华学校诉至原审法院。
原审审理中，振华学校要求新顶顶鲜公司支付违约赔偿金计人民币1,711,125元，其他经济损失费人民币371,190元，合计人民币2,082,315元，后自愿降低违约赔偿要求，要求判令新顶顶鲜公司支付振华学校违约赔偿金人民币100万元。新顶顶鲜公司则不同意振华学校的诉讼请求。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。新顶顶鲜公司在租赁期间未经振华学校同意擅自单方终止合同，属违约行为，应当承担违约责任。因双方的合同成立于我国合同法实施之前，故新顶顶鲜公司主张的可减少违约金至相当于两、三个月租金数额的理由不成立。当事人可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。现振华学校主张的违约赔偿金数额小于合同约定的数额，并无不当，应予支持。鉴于双方第一租赁段期满后，新顶顶鲜公司实际续租了振华学校的场地，故不论新顶顶鲜公司是否书面表示续租，均应认定新顶顶鲜公司已经续租，而非合同已于第一租赁段期限届满后即已终止。新顶顶鲜公司称振华学校接受了场地即表明其同意终止合同，新顶顶鲜公司不存在违约，无法律依据。合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。
原审法院审理后于二○○一年四月十二日作出判决：上海新顶顶鲜超市有限公司于判决生效之日起10日内，支付上海市振华外经置业技术学校违约赔偿金人民币100万元。案件受理费人民币15,010元、诉讼保全费人民币5,520元，均由上海新顶顶鲜超市有限公司负担。
判决后，新顶顶鲜公司不服，上诉于本院，诉称：其在2000年8月已口头通知振华学校因其股东之间转让股权问题，对今后是否租赁房屋处于待定状况，且于同年11月书面告知上述情况，因此其在第一租赁段期满后虽仍使用振华学校的上述场地，但属于临时使用性质而非续租。双方于同年12月经协商一致，由其将场地交还给振华学校并支付了场地使用费及水电等费用，振华学校出具了相关收据，足以表明振华学校已同意终止《场地租赁合同》，其不应承担单方终止合同的违约责任。另根据有关规定，其所主张的“可减少违约金至相当于两、三个月租金数额”理由也应依法成立。故请求撤销原审判决，驳回振华学校原审时的诉讼请求。
被上诉人振华学校辩称：新顶顶鲜公司在第一租赁段届满后，向其继续支付了第二租赁段的租金，故续租行为客观存在。振华学校从未同意双方协商终止《场地租赁合同》。新顶顶鲜公司支付至2000年12月水电等费用及交付钥匙虽属事实，但上述行为并不能表明振华公司认同新顶顶鲜公司提前终止《场地租赁合同》。故主张驳回新顶顶鲜公司的上诉请求，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，新顶顶鲜公司(原百佳公司)与振华学校所签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，且符合法律规定，应属有效，双方均应全面、切实履行合同所约定的义务。按照双方《场地租赁合同》约定，新顶顶鲜公司(原百佳公司)应于每一个租赁段期满前六个月以书面通知振华学校按本《场地租赁合同》条件，续租下一个租赁段，此为双方所约定的合同继续生效的条件。新顶顶鲜公司虽称曾分别以口头和书面形式向振华学校表明其临时使用场地，但其所称并未得到振华学校认可，其实际使用该场地及缴纳第二租赁段租金的事实，已与振华学校形成合意，足以表明其续租的行为已经构成。新顶顶鲜公司关于临时使用场地之述，缺乏依据，本院不予采信。新顶顶鲜公司虽发函表示与振华学校协商善后工作，但该函仅属新顶顶鲜公司单方面的意思表示，不能证明双方已就租赁的善后事宜达成共识。新顶顶鲜公司称其已结清水电等费用并将所租场地钥匙交还给振华学校的事实，足以表明振华学校同意解除双方间的场地租赁关系，但因交接场地钥匙的行为并不能进一步证明振华学校认可双方租赁关系终止，且不符合双方关于提前终止合同的约定，缺乏合意，故新顶顶鲜公司的上述主张，本院不予采信。新顶顶鲜公司关于减少违约金的主张，根据本案已查明的事实，新顶顶鲜公司已实际支付了第二租赁段中的前5个月租金，尚有2年7个月的租金因新顶顶鲜公司提前终止合同而未能支付，此应视作振华学校的实际损失。因双方间的《场地租赁合同》已无继续履行之可能，故振华学校的实际经济损失仅局限于第二租赁段中从终止日起至期满日止。据此，新顶顶鲜公司应支付振华学校以双方约定的“标准赔偿金”自2001年1月至2003年7月共计2年7个月的违约赔偿金人民币380,700元。原审法院所作判决不当，本院应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销上海市浦东新区人民法院(2001)浦民初字第2120号民事判决;
二、上诉人上海新顶顶鲜超市有限公司应于本判决生效之日起10日内给付被上诉人上海市振华外经职业技术学校违约赔偿金人民币380,700元。
一、二审案件受理费共计人民币30,020元，由上诉人上海新顶顶鲜超市有限公司负担11,428.61元，被上诉人上海市振华外经职业技术学校负担18,591.39元;诉讼保全费人民币5,520元，由上诉人上海新顶顶鲜超市有限公司负担2,101.46元，被上诉人上海市振华外经职业技术学校负担3,418.54元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 红
代理审判员 郑卫青
代理审判员 陶永信
二00一年八月二十四日
书 记 员 张薇佳
