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解除合同告知函被司法确认无效，不影响权利人另行以其他事由起诉请求解除合同

2023-02-10 来源：法务之家作者：参与人数：1001人 评论：条

来源：法务之家（ID：law114-com-cn）

投稿作者：蒋阳兵，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，电话：18566691717。中山大学法律硕士，具有独立董事资格，深圳法学会破产法研究会理事，深圳律协遗产管理人入库律师，深圳市前海国际商事调解中心调解员。长期专注于商事争议解决、破产清算与重整法律服务。

合同解除是合同权利义务关系终止的最为核心的事由之一。《民法典》对原来的合同解除制度进行了些许增改。合同解除权的事由诸多，而实践中其行使往往收到多种因素影响，即使合同中约定了单方解除权，发出了单方解除合同的通知函件，亦有可能被法院认定为该函件无效。笔者曾办理过一起土地租赁合同纠纷案，其中关键争议点即系合同解除权的条件及其行使的效力问题。经过对案件基本事实仔细梳理，以及对合同等相关材料的仔细研读，寻找多种解除合同的可能性，最终在已有生效判决确认出租方所发出的解除合同通知无效的情形下，另行以合同约定事由与法定事由起诉请求解除合同，法院通过对合同解除条件的审查，综合权衡各方因素，终判决解除案涉合同。

此外，就合同解除事由而言，当事人还可以依据《民法典》第五百三十三条，主张情势变更条款成立后的合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同将对于当事人一方明显不公平，跟对方协商解除，若在合理期限内协商不成，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

【基本案情】

2006年2月22日，原告A公司(甲方/出租方)与被告B公司(乙方/承租方)签订一份《土地使用权出租合同书》，约定A公司将位于深圳前海深港合作区兴海路东侧和1号路北侧的编号为17-3号地块(含S1地块与S2地块)共16，532A米土地出租给B公司，租赁期限为20年。

《土地使用权出租合同书》第7.2条约定：“政府有关部门因社会公共利益和城市规划等方面需要，依法征用该出租土地或依法提前收回该土地的使用权，本合同自动解除，任何一方无须向对方承担违约责任，但如政府对于出租土地上的由B投资的地上建(构)筑物的所有权及收益进行补偿，归B公司所有。”第7.3条约定：“B公司有以下情形之一时， A公司有权解除本合同，没收土地租赁保证金，无偿收回土地及地上建(构)筑物；造成A公司损失的，A公司有权向B公司索赔： ……7.3.2B公司在承租的土地上开展经营活动违反遵守国家的法律、法规；7.3.3 B公司在承租土地上的建设违反A公司园区总体规划方案、环境保护等方案；7.3.4未经A公司书面同意，B公司将承租A公司的土地转租第三方； …… ”第7.5条约定：“合同解除之后，B 公司必须按第3.4条规定的时间无条件拆除地上建(构)筑物，清理场地并退回土地，A公司将多收取的租金无息退还乙方。B公司逾期不拆，A公司有权无偿收回或强行拆除租用土地上的建(构)筑物，收回土地，由此发生的费用由B公司承担。”

2006年2月22日，双方签署《土地交接书》，作为出租合同书的附件。同日，A公司向B公司交付S2地块。因此，合同的期限为自2006年5月22日起至2026年5月21日止。

2017年1月10日，A公司向B公司发出《关于合同提前解除及场地搬迁的通知》，通知B公司“因前海规划调整，该地块将移交给相关单位开发建设。现我司正式通知贵公司，上述合同于2017年1月10日解除。请贵司按照合同约定，在2017年3月31日前做好场地的搬迁及清理工作，并按合同约定将场地按交付时原状返还我司。”

B公司对《关于合同提前解除及场地搬迁的通知》有异议，向深圳前海合作区法院提起民事诉讼，请求确认上述《关于合同提前解除及场地搬迁的通知》无效。按经一审和二审，深圳市中级人民法院认为按双方合同第7.2条的约定，合同因社会公共利益和城市规划等因素“自动解除”的前提，则是政府依法征用土地或提前收回土地使用权，在行政机关亦未依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《国有土地上房屋征收补偿与补偿条例》等法律、法规作出相应决定的情况下，A公司单方发出《关于合同提前解除及场地搬迁的通知》无合同依据和法律依据。据此，法院判决确认《关于合同提前解除及场地搬迁的通知》无效。

2019年9月24日，A公司向B公司发出《关于解除<土地使用权出租合同书>的通知》，通知B公司“由于你方擅自搭建临时建筑物、构筑物及设施违反规划、消防、环保等方面的报批报建流程，亦未取得相关合法手续。2019年9月19日，深圳市南山区规划土地监察局向我方下达《限期拆除通知书》，通知我方租赁土地上的临时建筑物、构筑物及设施违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第一款，要求我方拆除临时建筑物、构筑物及设施。另外，我方在规范你方租赁土地使用问题时发现，未经我方书面同意，你方将租赁土地及地上临时建筑物、构筑物及设施非法转租给C公司，C公司自2008年1月16日起即变更公司住所至租赁土地。《土地使用权出租合同书》第7.3条约定：’乙方有以下情形之一时，甲方有权解除本合同，没收土地租赁保证金，无偿收回土地及地上建(构)筑物；造成甲方损失的，甲方有权向乙方索赔： ……7.3.2乙方在承租的土地上开展经营活动违反遵守国家的法律、法规； ……7.3.4未经甲方书面同意，乙方将承租甲方的土地转租第三方； …… ‘根据法律规定及《土地使用权出租合同书》约定，我方有权解除《土地使用权出租合同书》，现我方决定即日起解除双方签订的《土地使用权出租合同书》。请你方根据《限期拆除通知书》要求，在2019年9月26日前拆除租赁土地范围内未经主管部门批准擅自搭建的临时建筑物、构筑物及设施，并向我方支付违约金及相关占用费等费用。”

A公司向法院提起诉讼，请求解除签订的《土地使用权出租合同书》，恢复原状并退回土地。

双方共同确认：截至第三次开庭之日(2020年6月5日)，B公司一直按照约定的标准向A公司支付租金。

【争议焦点】

1、本案是否违反了一事不再理原则；

2、涉案《土地使用权出租合同书》是否应予解除？

【裁判要旨】

两诉诉讼主体地位不同，诉讼请求不同，提起诉讼请求所依据的事由不同，未违反一事不再理原则。

当事人可单方解除合同的法定前提，是其已享有约定或法定的解除权。涉案《土地使用权出租合同书》是否应予解除应进一步考察约定解除或法定解除的条件是否成就。

【法院观点】

关于本案是否违反了一事不再理原则？

依据查明的事实，A公司于2017 年1月10日发出《关于合同提前解除及场地搬迁的通知》一事，生效判决已确认A公司发出上述通知的行为无效，此为前诉。而后诉即本案系A公司以前海管理局收回涉案租赁土地使用权、新轩达公司未经批准搭建建筑物、新轩达公司未经许可进行转租等为由诉请解除《土地使用权出租合同书》，并要求赔偿。很显然，后诉与前诉并非基于同一事实，诉讼请求亦不相同，故A公司提起本案诉讼，不构成重复起诉。也即，本案不构成一事不再理的情形。

关于涉案《土地使用权出租合同书》是否应予解除？

原告A公司主张，前海管理局已收回涉案土地使用权，另B公司存在违法搭建建筑物、未经许可进行转租的情形，《土地使用权出租合同书》依法应予解除。B公司认为，涉案土地未进行公开出让，不符合法定程序；另涉案土地上建筑物的报建人为A公司，B公司并非违建人；B公司不存在未经许可进行转租的行为。

对此，法院认为，《深圳市前海深港现代服务业合作区管理局暂行办法》第六条规定：“前海管理局依法负责前海合作区的开发建设、运营管理、招商引资、制度创新、综合协调等工作，具体履行下列职责： …… (五)负责本办法规定的前海合作区规划管理工作； (六)负责本办法规定的前海合作区土地管理和土地储备工作； …… ”第十九条规定：“前海管理局负责前海合作区国有土地储备管理。”由此可见，前海管理局有权对前海合作区内的国有土地进行储备管理。《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第(二)项规定：“为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府，或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。”本案中，为收回A公司名下的国有土地使用权，2018年12月24日，深圳市规划和国土资源委员会、前海管理局、招商局集团有限公司、A公司以及18家公司签署《招商局集团前海湾物流园区土地整备协议书》(以下简称《土地整备协议书》)，各方同意由前海管理局按协议约定收回土地整备范围内全部用地，而涉案土地包含在土地整备范围之内。从签订主体来看，《土地整备协议书》已经得政府土地主管部门(深圳市规划和国土资源委员会)、政府直属派出机构(前海管理局)批准同意，依此收回土地使用权与法定程序并不相悖。据此，可以认定前海管理局通过与A公司签订协议的方式，收回了涉案土地使用权。《土地使用权出租合同书》第7.2条约定：“政府有关部门因社会公共利益和城市规划等方面需要，依法征用该出租土地或依法提前收回该土地的使用权，本合同自动解除，任何一方无须向对方承担违约责任，但如政府对于出租土地上的由B公司投资的地上建(构)筑物的所有权及收益进行补偿，归B公司所有。”根据前海合作区的综合规划、开发方案，4S 店及附属设施用地已不符合规划用地性质，另《土地整备协议书》中载明协议签署的目的是为了实施国务院、深圳市政府关于《前海深港现代服务业合作区综合规划》和中国(广东)自由贸易试验区前海蛇口片区新规划。因此，可认定涉案土地使用权系因社会公共利益和城市规划等方面需要被前海管理局收回。综上，《土地使用权出租合同书》第7.2条约定合同解除的条件已然成就， A公司诉请解除涉案《土地使用权出租合同书》具有合理依据，应予以支持。

【办案结果】

判决解除A公司与B公司签订的《土地使用权出租合同书》，B公司限期退回土地给A公司。

【办案随想】

A公司所发出的《关于合同提前解除及场地搬迁的通知》被B公司提起诉讼请求确认违法，生效的裁判文书已经判决确认A公司单方解除租赁合同的行为法。对急于收回土地以便服务工作大局，完成政治任务的A公司甚为不利。经深入分析，B公司先前所提起的诉讼并不影响A公司另行通过司法途径请求解除涉案合同。为此，A公司再以政府已经收回土地情势变更、B公司存在转租、违法搭建等事由另行起诉请求解除合同。法院应予审查A公司是否具备法定解除权或约定解除权。经深入分析，在A公司具备任一解除权的情况下，对于其解除合同的诉讼请求应予支持。

相关规定

《民法典》

第五百三十三条合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

[责任编辑：柳叶]

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