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登记在他人名下但实际归其房屋所有权人使用的“杂物间”的征收补偿

2023-09-01 来源：法务之家作者：参与人数：446人 评论：条

来源：法务之家（ID：law114-com-cn）

投稿作者：周玉文（福建国富律师事务所律师）通讯：福建省福州市鼓楼区西洪路15号八闽大厦三层福建国富律师事务所，电话：13960660269

对居住房屋建设情况稍有些了解的人都知道这样的情形：在上个世纪，尤其是在八九十年代修建的房屋，为了更好实现房屋的使用功能，大多五六层或者七八层的楼房房屋，在房屋的前后同时各修建一排一个个独立的小房间，将该小房间分配给每一户，每户五六平方米或者七八平方米的，这些主要用来供房屋所有权人放置杂物的比较矮小的房屋，有些地方称为“杂物间”，有些地方称为“柴火间”（福建地区多称“柴火间”）。这些“杂物间”（或者称“柴火间”）大多是被房屋所有权人放置杂物，但也有住房困难的人家经过修理以后用来居住的。在房屋征收时，征收部门根据法律关于“征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”规定，基本都给予被征收人按产权予以征收补偿，而在老旧小区改造的征收中，因为目的是为了提高被征收人的居住条件，更是按产权予以征收补偿。但是，有个别的房屋所有权人的“杂物间”却被以不动产的形式登记在他人名下，在征收补偿时就遇到了对这种情况该不该补偿，该补偿给谁，自然就会发生争议。笔者近日即遇到了一起这样的争议的法律咨询，还真有一定的复杂性。笔者经过梳理，认为还是应当补偿给实际使用人。

该争议的基本情况是这样的：某市某职业学院44户人家的房屋是上实际八十年代末由其所在学院修建并最后售卖给学院职工的六层房屋，房屋前后各有一排杂物间（“柴火间”），当时并没有在进行房屋产权登记时将该杂物间登记在各使用人名下。但使用人一直按照当初分配的杂物间进行使用，三十多年来，从没有过对杂物间所有、使用等发生过纠纷。2022年底，当地政府对该包括该44户被征收人的房屋以老旧小区改造的名义进行征收。在其后的征收补偿过程中，征收部门经过调查，该44户的杂物间被其职业学院登记在学院名下，因此不能给实际使用人以征收补偿。而该44户强烈要求给予征收补偿，他们了解到当地之前征收补偿市像他们这样的情况也是给予征收补偿的。但征收部门则认为，之前的征收房屋的附属的杂物间并没有登记在任何人的名下，既然登记了，就要按登记的所有权进行补偿，要求这44户被征收人和其学院商量解决。而学院认为，这属于国家财产，他们无权也不敢将该财产给予44户被征收人，如果征收部门确定给他们，学院也没有意见。而征收部门认为，明确是学院的财产，他们也没有权利确定给其他人。问题好像就成了一个死结。询问笔者究竟该如何解决？

笔者想经研究后认为，根据我国《民法典》第243条第三款关于 “征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”的规定，以及不给此次《征收决定》规定的此次征收目的，是老旧小区改造，其中规定的首要目的即是“改善老旧小区居民生活条件”的规定。无论是法律规定还是此次《决定》确定的征收目的，都是要保障和改善被征收居民的居住条件。上述规定的其含义是至为明确的：“保障被征收人的居住条件”是绝不能低于原来的居住条件，包括实际房屋使用的面积、房屋质量及方便程度等；而“改善老旧小区居民生活条件”，则是指房屋使用的面积、房屋质量及方便程度等诸方面都所有提高。这应当是没有争议的。

44户被征收人的杂物间，自购房居住开始，虽然没有登记在其名下，但事实上一直是在他们的占有、使用过程中。有的住户对房屋进行出租，杂物间也一并出租获得收益。自44户被征收人取得该房屋的同时即取得了杂物间，且杂物间是作为房屋的配套设施，其性质是属于完善房屋使用功能的附属物。且事实上也没有办法进行单独的使用。如果不是遇到此次征收，那么，44户被征收人则会毫无悬念地使用柴火间直至房屋使用权到期限为止。该44户被征收人在于被登记在名下的学员交涉时，学院负责人也是如是说。

该44户被征收人的44间杂物间总面积为329平方米，平均每户约7.5平方米，如果征收补偿少了这7.5平方米，则此次征收则无法实现法律规定的“征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”的强制性规定，当然也更不能没有实现《决定》关于“改善老旧小区居民生活条件”的征收目的。这是其一。

其二，杂物间无疑是一种不动产。依据我国《民法典》第216条关于“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，案涉杂物间被登记在某学院名下，如果从形式上看这是属于该学院的财产。征收人在征收中即是以此为据不同意给予被征收人征收补偿的。但是，“不动产登记簿”并非是不可撼动的铁证。因而，我国《民法典》第220条明确规定到“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。而本案案涉杂物间即是明显属于登记确有错误的情形，其主要错误如下：

一是，案涉杂物间不属于是某学院直接支配的不动产，因而无权进行所有权登记。《民法典》第226条明确规定到“国家举办的事业单位直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利”。通过前面的陈述可知，案涉杂物间一直处于44户被征收人的占有、使用之下，而某学院从来就没有直接支配过，间接支配甚至是支配的想法都不曾有过。将案涉杂物间登记在其名下，明显违背了法律的上述规定。

二是，案涉杂物间的规划和修建，都是属于为居住房屋提供的配套实施，是为提高居住房屋的使用功能和效应而存在的。这就如同当下小区内的配电室、停车场等，它们虽然不能登记在某一个房屋所有人名下，但确是由该区域范围内的全体业主共同所有，有全体业主共有和共同管理。这些配套实施不能登记在某一名业主名下，更不能登记在其他任何第三人名下。如今，这一点是十分清晰和明确的。在上个世纪案涉杂物间及房屋修建时，人们对此没有如此清晰的认定，因而就稀里糊涂地登记在某学院名下。而事实上，而某学院也从来没有以所有权人自居，甚至事实上都没有意识到自己对此享有所有权。

另据了解，当地以及其他地区的杂物间及类似配套建筑许多是没有登记的，在征收补偿时，也都给按实际使用面积给予实际使用人予以所有权房屋同样的补偿的。

三是，即使按照当时的不动产登记规定，其登记程序也是不合乎规定的。根据我们了解，当时的不动产登记必须要取得四邻的同意和签字，而这44户被征收人从来也没有同意和签字过，而实际上他们都不清楚某学院究竟是什么时候完成登记的。

综上，某学院将杂物间登记在其名下的行为既没有事实依据，也没有法律依据，而是一种错误的登记行为，侵犯了44户被征收人的合法权益，他们应当向征收部门或者其上级部门反映或者向人民法院提起诉讼，由法院判决或者由上级部门协调，将杂物间登记归属到他们的名下后，自然会得到征收补偿的。听了解答，他们似乎感觉豁然开朗了。

[责任编辑：柳叶]

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