石城公证处 查天明

　　近日，在受理业务过程中涉及到了有关承包某村林地有关合同的公证事宜，由于公证处办理农村土地承包合同的相关公证的并不多，在与当事人的交流过程中，笔者发现，虽然我国已经有《土地管理法》，而且相关法律条文规定的已经比较详尽，但是在具体操作层面，还是要具体问题具体分析，每个案情都有其特殊的地方，法律条文也很难具体到规范每一个案例。由于村民内部的土地承包纠纷发生时，想用公证来防范纠纷的非常少（可能是合同的双方认为公证并不能给他们提供更多的帮助来预防纠纷的发生），这也体现了有关当事人对公证的不信任，这也与公证本身对于土地承包合同相关公证不够熟悉及研究不够有关。就本文而言，本文着重讨论非村民承包农村土地的相关问题，在办理非村民承包农村土地的合同公证时，笔者在经过一系列的研究和阅读相关法律条文和有关案例以后，认为在办理农村土地承包合同有以下几个方面的问题值得特别的注意。

　　一、 农村土地承包合同如何合法。

　　对于村民以外的单位或者个人承包农村集体所有的土地，在《土地管理法》第十五条第二款的条文中规定的最为直接，也是村民以外的单位或者个人承包农村集体所有的土地最直接和最重要的法律规定。《土地管理法》第十五条第二款是这样规定的：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。” 规定本条程序的目的是确保本集体经济组织所有成员的利益，防止个别人员对农民集体所有土地所有权的侵害。从这个法律条文，我们至少能看出以下几点信息：一是集体经济组织以外的单位和个人是可以承包集体经济组织的土地的，只不过要经过一定的法律程序，符合一定的法律规范即可。二是必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，这句话用的是“或者”，也就是“村民会议三分之二以上成员”与“三分之二以上村民代表”两者居其一同意即可。三是，集体经济组织以外的单位和个人要承包集体经济组织的土地，除了要满足经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意以外，还要报乡（镇）人民政府批准（不是备案）。

　　上述这条法律条文在办理公证时，笔者认为最难以付诸实施的就是“必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意”。首先，我们先看看“村民会议三分之二以上成员”是什么样一种概念，《村民委员会组织法》　第二十一条　村民会议由本村十八周岁以上的村民组成。第二十二条　召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。法律对召开村民会议及作出决定另有规定的，依照其规定。也就是说要村子里面的全部成年人的三分之二以上的人通过，这对于现在的中国的国情来说，想实现这样一种情况是非常难的。如今，很多村子里的成年人大部分会外出打工，想凑集整个村子三分之二以上的成年人去开一个会，确实非常的困难，甚至可以说基本不可能实现，所以《土地管理法》在规定的时候用了一个“或者”，就是“村民会议三分之二以上成员”后面的那句“三分之二以上村民代表”，也就是“三分之二以上村民代表”同意，那也是可以的。村民代表是个什么样的概念呢。《村民委员会组织法》第二十五条“村民代表由村民按每五户至十五户推选一人，或者由各村民小组推选若干人。村民代表的任期与村民委员会的任期相同。村民代表可以连选连任。”相对于凑齐全部成年的村民开会，让大部分的村民代表参加会议要容易的多。对于公证来说，最重要的一步就是看村民会议的是否有三分之二以上的村民代表同意，村民代表的名单的确认同样也相当的关键，村民代表的名单可以通过在网上查公示名单或者由村委会盖章提供，公证人员需要参加相关的村民会议，要有村民代表的三分之二以上的人在同意集体经济组织以外的公司或个人承保的声明书上签字（最好能核查村民代表的身份后签字，核查是否为本村的村民，是否为本村的村民代表），这样能保证程序上的万无一失。如有必要，可以对村委会召开全体村民会议的公告及会议现场进行摄像或者拍照的保全公证，办理此项公证，召开全体村民会议至关重要。现实当中很多是由村委会主任或者村长直接的就跟非集体组织的单位或者个人签订土地承包合同，最后导致了这些合同的无效。在确定满足“三分之二以上村民代表”同意这个条件以后，报乡（镇）人民政府批准即可，对于做公证来说，只要有相关的乡（镇）人民政府批文即可，证据材料能收集到批文，公证员就已经尽了相关的审查义务。

　　二、土地承包合同内容审查的重点。

　　《农村土地承包法》的第二十一条规定了农村土地承包合同的一般条款：“（一）发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所；（二）承包土地的名称、坐落、面积、质量等级；（三）承包期限和起止日期；（四）承包土地的用途；（五）发包方和承包方的权利和义务。（六）违约责任。”

　　这几个条款中，第一是承包土地的坐落（就是四至）划定清楚非常重要，很多农村土地承包合同的纠纷就是四至划定不清楚引起的。公证员审查四至时，最好是到承包的土地现场去查看，如果没有相关的条件，一定要将四至划定清楚，在合同中注明“东至”、“南至”、“西至”和“北至”，四至最好是能选一些标志性的参照物，比如某河某山某路，具体一些比如：村荒山相隔的通往上山的道路；这两座山顶东西分水岭一线；从南侧数第二个山头与第三个山头之间的山谷中分线。在合同的后面最好能有承包土地的平面地图作为附件，这样对于合同的双方和公证员都有一种直观的感受，这样在一定程度上也能避免纠纷。

　　第二是发包方和承包方的义务要特别的告知双方当事人。《农村土地承包法》第八条 农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。第十七条承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设；（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；（三）法律、行政法规规定的其他义务。这两个法律条文最主要的就是提醒合同的双方，我国对农村的土地的用途是作出严格的规定和管制的，承包的农村土地未经依法批准不得将承包地用于非农建设，也就是农村承包的土地一般情况下只能用于农林牧渔等农业生产，不能用于房地产的开发（用这些土地进行房地产开发，就是通常意义上的“小产权房”），是不受国家法律保护的。所以，公证员在审查合同时，一定要注意，合同的双方当事人不能将农业用地约定为非农使用。还有其他的一些法律规定，比如《森林法》、《草原法》等，对林地和草原也有特别的规定，而且这些规定都是强制性的规定，公证员也要尽到告知的义务，引导合同双方修改合同条款符合法律的规定，保证合同的有效性，这也可以很好的实现公证的价值。

　　第三个要注意的是承包期限和起止日期。承包期限是承包方依法享有权利，承担义务的期间。期限直接关系到合同权利义务的延续时间，涉及当事人的利益，也是确定合同是否按时履行或者迟延履行的客观依据。由于土地承包期限是法定的，当事人只能在《农村土地承包法》第20条规定的范围内确定承包期限（耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长）。另外，为了确定合同权利义务的具体期间，合同中还要规定合同的起止日期。笔者认为公证员在审查时，一定要看合同是否明确的规定了履行期限、起止的具体日期，否者很容易造成以后的纠纷。

　　四是合同中是否使用的法言法语，文字表述是否规范。文字使用要具体明确，不能有含糊其辞的表述，比如在合同中约定何时支付租金，比如用每个月的月初，年底等词汇，这些词都可能会造成以后的纠纷，一定要写具体的履行日期。另外在合同中的要用法律规定的词语，比如定金和违约金，不要使用订金和履约保证金这些词语。定金和违约金是合同法里明确规定的法律术语，有相关的法律条文对定金和违约金进行规定，保证定金和违约金规则的效用。

　　综上所述，公证人员能够给签订农村土地承包合同的双方提供有效的法律服务，能够帮助当事人对合同进行完善的修改，对合同内容进行合理的补充，更重要的是能够提醒当事人走法律规定的程序进行承包，避免合同纠纷甚至无效合同的产生，公证对于农村承包土地合同也并不是很多人看来的“没有必要”，从实际情况看来，随着农村的农民法律意识进一步的加强，公证介入到农村土地承包中也将逐步的实现。